Acheter un bien immobilier à Maurice : les programmes accessibles aux étrangers

L’île Maurice vous offre la possibilité de commencer une vie de rêve à proximité de l’océan et de la nature. Si le Nord et l’Ouest sont privilégiés en raison de leurs infrastructures commerciales et éducatives, le Sud et l’Est offrent une vie authentique, plus proche des espaces naturels de l’île. Ici, nous faisons le point sur l’achat et la location d’un bien à Maurice.

Les transactions de particuliers à particulier sont très peu courantes. S’il existe des plateformes en ligne pour des annonces immobilières, elles exposent toutes les offres des agences. Vous passerez donc par une agence qui vous accompagnera dans toutes les étapes, de la recherche de la meilleure offre à la signature du contrat, voire au-delà, en vous offrant un soutien lors de votre processus d’expatriation à l'île Maurice.

Qui peut investir dans l'immobilier à Maurice ?

Les ressortissants étrangers, les sociétés enregistrées en vertu du Companies Act 2001, les SCI enregistrées auprès du Registrar of Companies, les Limited Partnerships et les Trusts ont accès aux divers programmes.

Être propriétaire d'un bien en tant qu'expat : permis de résidence et fiscalité à Maurice

Devenir propriétaire d'un bien immobilier à Maurice (à partir de 375 000 $, dans le cadre d'un programme approuvé) vous donne automatiquement droit à un Residence Permit by Property Investment. Ce permis de résidence vous permet d'entrer et de séjourner à Maurice librement, sans durée minimale de présence sur le territoire. Il reste valable aussi longtemps que vous êtes propriétaire du bien. Vous pourrez avoir comme dépendants votre conjoint (marié ou pacsé, de sexe opposé), vos enfants (naturels ou adoptés, de moins de 24 ans et non mariés), ainsi que vos parents ou autres personnes à charge.

Vous êtes libre d'habiter le bien, d'y séjourner ponctuellement ou de le mettre en location (à l'année ou en courte durée).

Sur le plan fiscal, Maurice se distingue par son absence de taxe foncière, d'impôt sur la fortune immobilière, et de droits de succession sur les biens détenus localement. Les revenus locatifs perçus à Maurice sont soumis à une taxe de 15 %. Si vous n'êtes pas résident fiscal mauricien, vous devrez également déclarer ces revenus dans votre pays d'origine, et serez ou non imposé selon la convention fiscale applicable.

On distingue le plus souvent deux profils de propriétaires étrangers, les résidents et les investisseurs :

• Vivre à Maurice grâce au Residence Permit

Le Residence Permit by Property Investment vous permet non seulement de résider à Maurice, mais également d'y travailler en tant que salarié, indépendant (Self-Employed) ou investisseur, sans avoir besoin d'un Occupation Permit.

En passant plus de 183 jours par an sur l'île, vous devenez résident fiscal à Maurice. Consultez notre article pour en savoir plus sur la fiscalité applicable.

• Investir dans un bien sans y vivre à l'année

Vous pouvez investir dans un bien immobilier pour en tirer des revenus locatifs, ou l'utiliser comme maison secondaire, sans vivre à l'année à Maurice. Si vous passez moins de 183 jours par an à Maurice, vous conservez votre résidence fiscale à l'étranger tout en bénéficiant du droit de séjour lié à votre Residence Permit. N'oubliez pas de déclarer votre bien dans votre pays de résidence fiscale : selon la législation locale, il peut être soumis à imposition.

Acheter et revendre un bien : les frais à prévoir

À l'achat, vous devez vous acquitter d'un droit d'enregistrement de 5 % de la valeur du bien, taux qui passera à 10 % à partir du 1er juillet 2026. S'ajoutent des frais de notaire (environ 1 % de la valeur du bien), les frais de dossier de l'EDB de Rs 25 000 (environ 500 $) et des frais d'agence.

À la revente, vous serez redevable d'une taxe de 5 % de la valeur du bien, également portée à 10 % à partir du 1er juillet 2026.

Acheter un bien sur plan : la VEFA

À Maurice, de nombreux biens accessibles aux citoyens étrangers sont vendus sur plan, en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement). L'acte de vente rédigé par un notaire offre à l'acheteur plusieurs garanties fournies par le promoteur : garantie d'achèvement ou de remboursement, garantie décennale, assurance dommage-ouvrage, tout en offrant un paiement échelonné.

Tour d'horizon des programmes immobiliers à Maurice

À Maurice, l'acquisition d'un bien immobilier par un étranger est strictement encadrée. Les non-citoyens ne peuvent pas acheter sur le marché local classique, mais uniquement dans des programmes résidentiels approuvés par le gouvernement. Ces programmes sont regroupés sous différentes appellations : PDS, IRS, RES, IHS, Smart City et R+2.

Depuis 2015, le PDS a remplacé l'IRS et le RES pour les nouveaux développements. Toutefois, de nombreux biens relevant des anciens régimes IRS ou RES, approuvés avant cette date, restent disponibles sur le marché.

Les PDS (Property Development Scheme) sont des programmes résidentiels de luxe sur des terrains en pleine propriété. Ils offrent des services de gardiennage, de maintenance et de sécurité, ainsi que des infrastructures commerciales et de loisirs.

Les IRS (Integrated Resort Scheme) sont des programmes hauts de gamme offrant des aménagements tels que des terrains de golf, des marinas, des centres de bien-être...

Les RES (Real Estate Scheme) sont des programmes résidentiels haut de gamme, généralement plus accessibles que les IRS.

L'IHS (Invest Hotel Scheme) permet l'acquisition d'une unité hôtelière ou d'une chambre dans un hôtel agréé, offrant ainsi toutes les infrastructures disponibles. L'investisseur ou toute personne agissant en son nom peut y résider pendant un maximum de 45 jours par période de 12 mois et percevoir un revenu par le biais d'un contrat de location.

Les Smart City sont des zones aménagées selon le concept de « vivre, travailler et se divertir ». Les étrangers peuvent y acheter des villas, des duplex et des appartements, ainsi que des bureaux. Les entreprises peuvent y acquérir des terrains commerciaux et bénéficier de nombreux avantages fiscaux.

Le régime R+2 permet l'acquisition d'un bien situé dans une résidence d'au moins deux étages, hors complexes résidentiels. Ces biens sont accessibles aux étrangers à partir de Rs 6 millions mais un Residence Permit vous sera accordé uniquement pour un bien de minimum 375 000 $.